איך משרד תיווך נכנס לתשובות של ChatGPT ו-Gemini

בנדל״ן התשובות של ChatGPT מוטות בחוזקה לפורטלים — יד2, מדלן, הומלס — כי שם נמצא רוב הטקסט הישראלי על נכסים. מתווך בודד לא יתחרה בפורטל על השאלה "אילו דירות יש בחיפה", אבל כן יכול לנצח על השאלה "מי המתווך הכי מומלץ בחיפה" — שאלה שהפורטל לא עונה עליה, כי הוא לא אדם. ההזדמנות היא בדיוק שם: בשאלות שמחפשות מי, לא מה.

למה הפורטלים שולטים

אין כאן קונספירציה ואין העדפה. יש כמות.

כשמודל מחפש טקסט ישראלי על נכסים, הוא מוצא את יד2, מדלן והומלס — עמודים על כל עיר, כל שכונה וכמעט כל רחוב. אתר של משרד תיווך עם עשרה דפים לא מתחרה בזה, ולא צריך לנסות.

הטעות היקרה כאן היא להשקיע בדיוק בקרב הזה: לכתוב דפים שמנסים לרשום נכסים, להתחרות על "דירות למכירה ב{עיר}", ולהפסיד לפורטל שיש לו פי אלף יותר תוכן על אותו נושא. זה כסף שנשרף בכיוון שכבר תפוס.

השאלות שמתווך יכול לנצח בהן

הנה ניסוחים אמיתיים מתוך מאגר השאלות שאנחנו מריצים בתחום:

• מי המתווך הכי מומלץ ב{עיר}?
• איזה משרד תיווך הכי טוב ב{עיר}?
• מי מתווכי הנדל״ן הכי טובים ב{עיר}?
• מחפש מתווך ב{עיר}, מי הכי מומלץ?

מה שמשותף לכולן: הן מחפשות מי, לא מה. אף אחת מהן לא נענית ברשימת נכסים. פורטל אינו אדם, אינו משרד, ולא יכול להיות התשובה לשאלה "מי מומלץ" — גם כשהוא מכיל פי אלף יותר טקסט.

זו הסיבה שהתמונה כאן פחות עגומה משנדמה. אתם לא מפסידים לפורטל בשאלות האלה. ברוב המקרים פשוט אין תשובה בכלל — המנוע עונה בעקרונות כלליים על איך בוחרים מתווך, בלי לנקוב בשם. מי שנכנס לחלל הזה ראשון נכנס בלי תחרות.

התחום הכי מקומי מכולם

בשום תחום אחר המקום אינו נוכח כמו כאן. כמעט כל שאלה בנדל״ן כוללת עיר, ולעיתים קרובות שכונה.

המשמעות המעשית: העיר והשכונה הן הישות שהשאלה מכילה, ולכתוב אותן במפורש זה לא מילוי מילות מפתח — זה מה שמאפשר למודל לקשור ביניכם לבין השאלה. משרד שכותב "אנחנו פועלים במרכז הארץ" לא נקשר לשאלה על רמת גן. משרד שכותב על רמת גן, ועל שכונות בתוכה, כן.

וכאן צריך גם אזהרה: אל תכתבו דפים לאזורים שאתם לא באמת מכסים. דף על באר שבע שנכתב על ידי משרד מפתח תקווה שלא מכיר את השוק שם ייקרא כמו מה שהוא, ולקוח שיגיע דרכו יגלה את זה בשיחה הראשונה. ההזדמנות היא באזורים שאתם באמת חזקים בהם, ובהם לעומק.

תמ״א 38, פינוי-בינוי, ופרויקטים יזמיים

זו קבוצת שאלות נפרדת, ורוב המשרדים מתייחסים אליה כאילו היא אותו תחום. היא לא.

השאלות שונות — מה כדאי לבדוק לפני שחותמים על תמ״א 38, כמה זמן לוקח פינוי-בינוי, מה ההבדל ביניהם — והמתחרים על התשובות האלה שונים לגמרי: יזמים, עורכי דין לנדל״ן ומפקחי בנייה, לא משרדי תיווך.

אם אתם עוסקים בזה, שווה להתייחס לזה כתחום עם דפים משלו. ואם לא — אין סיבה לכתוב עליו בכלל, כי כל דף כזה מדלל את הקישור בינכם לבין מה שאתם באמת עושים.

אותו הדבר נכון למחיר למשתכן ולשאלות מיסוי: שאלות אמיתיות שאנשים שואלים, עם תשובות שיש להן מקור רשמי — רשות המסים ומשרד הבינוי והשיכון. אם אתם כותבים עליהן, כדאי להצמיד את התשובה למקור ולא לזיכרון.

איפה מופיע טקסט עליכם היום?

שווה לעשות את הרשימה הזו פעם אחת, כי היא בדרך כלל קצרה יותר ממה שמצפים:

• פרופיל בפורטלים — יד2, מדלן, הומלס, WinWin. טקסט אמיתי שהמנועים קוראים, אבל בנוי להציג נכסים ולא לענות על "מי מומלץ".
• Google Business Profile — קצר, אבל אחד המקומות הבודדים שבהם שם עסק, עיר ותחום מופיעים יחד ובאופן עקבי.
• עיתונות מקומית — ראיון או ציטוט בעיתון מקומי הוא בדיוק סוג המקור שמנוע נשען עליו.
• קבוצות פייסבוק — כאן צריך זהירות. חלק גדול מהתוכן שם אינו נגיש לקריאה חיצונית, ולכן המלצה חמה בקבוצה סגורה עשויה לא להיספר בכלל.

ההבדל בין שני האחרונים הוא הנקודה: טקסט שאדם רואה ומכונה לא קוראת לא קיים לצורך העניין הזה.

מה לכתוב באתר של משרד תיווך

דף חזק אחד לכל אזור שאתם באמת עובדים בו, לא דף אחד שמונה את כולם.

הסיבה מכנית: כשמישהו שואל על רמת גן, המודל מחפש טקסט שמדבר על רמת גן לעומק. דף שמזכיר עשרים שכונות מקדיש לכל אחת שורה, ואין בו תשובה לשום שאלה. דף על רמת גן שמסביר מה קורה בשוק שם, אילו רחובות מבוקשים ולמה, ומה כדאי לבדוק לפני קנייה — עונה.

והדף הכי משתלם הוא לרוב זה שאף אחד לא כותב: כמה עולה תיווך, ומה בדיוק מקבלים תמורת זה. שאלה שנשאלת כל הזמן, שכמעט אף משרד לא עונה עליה בכתב, ושמי שעונה עליה בכנות נקשר אליה כמעט לבד.

איך יודעים אם זה עבד

מודדים לפני ואחרי, עם אותן שאלות בדיוק.

תנסחו חמש עד עשר שאלות שלקוח היה שואל — בלי שם המשרד — בערים שאתם באמת עובדים בהן, ותרשמו מי מוזכר. אחרי שפרסמתם דף או נכנסתם לעיתון מקומי, תשאלו שוב. ניסוח שמשתנה בין הבדיקות הופך את ההשוואה לחסרת ערך.

רוצים לראות מי מוזכר היום בעיר שלכם? הבדיקה חינמית שואלת את מה שלקוח שואל ומראה מי מופיע.